בעת האחרונה , שוק האשראי והמשכנתאות העולמי סובל ממשבר גדול, משבר שמשפיע על כלכלות העולם. האם משבר כזה יכול להיות גם בישראל -
משבר משכנתאות ה SUB-PRIME בעולם
משכנתאות SUB-PRIME הן משכנתאות הניתנות ללווים בעלי יכולת החזר נמוכה, ללא בדיקת הכנסות ושווי נכס. המשכנתאות ניתנות בריביות גבוהות יותר מריביות של משכנתאות PRIME - משכנתאות שניתנות ללווים בעלי כושר החזר גבוה , שעוברים תהליך חיתום מלא מבנק נותן ההלוואה (בדיקות כושר החזר ושווי נכס).
מעל 20% מהמשכנתאות בארה"ב הן SUB-PRIME.
בארצות הברית ניתן היה לקבל משכנתאות עד שווי של 95% משווי הנכסים. כאשר ערכם יורד אפילו ב- 5% בלבד , הבנקים דורשים מבעלי הנכסים בטחונות נוספים, אולם בתחום הנ"ל מדובר באוכלוסיות חלשות שלא יכלו להגדיל את הביטחונות לבנקים. הבנקים החלו להוציא את הדיירים ומכרו את הנכסים , במחירים נמוכים , דבר שגרר הורדה נוספת של מחירי הנדל"ן .
בשל המשבר במחירי הדירות בחלקים גדולים של ארצות הברית, 60% מבעלי המשכנתאות נמצאים ב NEGATIVE EQUITY (שווי הנכס נמוך מגובה ההלוואה) ובמצב זה חלק מבעלי המשכנתאות החזירו לבנק את הנכסים ! דבר שגרר מעל 90% עליה בעיקולי הבתים ע"י הבנקים למשכנתאות. הנכסים נמכרו בשווי נמוך וגררו הפסדים רבים לבנקים למשכנתאות העוסקים בתחום ה- SUB-PRIME.
כתוצאה מאפקט הדומינו מעל 20 בנקים למשכנתאות פשטו רגל כולל הבנק השני בגודלו בתחום SUB-PRIME. לדוגמה : דגלאס נשיונל בנק קרס ב 25/1/08 הום בנק 7/3/08 איי.אן.בי פייניישל 9/5/08 פירסט אינטגריטי 30/5/08 אינדימאק בנק 11/7/08 פירסט הריטאג' 25/07/08 פירסט בנק נבאדה 25/7/08.
תופעה הזו , גררה מפולת בכל התחומים שקשורים בשוק המשכנתאות , כמו קרנות גידור שהתמחו בתחום המשכנתאות, משקיעים שונים שרכשו אג"ח מיועדים .....
במהרה החלו לצוץ ידיעות על פשיטות רגל של בנקים שונים וחברות השקעות בארצות הברית, באירופה וקנדה , חברות ביטוח כגון LOYDS, CITY .....
בשלב הבא, הציבור החל לחשוש מיכולת הבנקים לפירעון כספים,דבר שגרר בהלת פדיונות של כספי הציבור , ומכאן נוצר מחנק אשראי של המערכת הבנקאית .
משבר במחירי הנדל"ן , מיתון , פשיטות רגל של בנקים למשכנתאות , מחנק אשראי , עודף בנכסים למכירה .... כל אלו גרור לירידת מניות בבורסות בעולם.
במטרה לצמצם את גודל המשבר, החל הנגיד האמריקאי להוריד את הריבית, ביצע הזרמת נזילות בהיקף גדול ע"י ECB והורדת ריבית הנכיון הבין בנקאיות .
בימים אלו אנו עדים לקריסת בית ההשקעות ליהמן ברדרס , בית ההשקעות הגדול והוותיק . החשיפה של הבנקים בארץ לקריסת בית ההשקעות עומדת על כ-270 מיליון דולר או כ-950 מיליון שקל.
בנוסף , ענק הביטוח AIG נקלע למצוקת אשראי והיה על סף פשיטת רגל , הלאמת AIG ע"י הממשל האמריקאי , והזרמת 85 מיליארד דולר , הצילו את ענק הביטוח העולמי מהתמוטטות מיידית.
חברת EMI שבבעלות AIG מספקת ביטוח אשראי לבנקים למשכנתאות בארץ . בעזרתה , נתנו הבנקים בארץ משכנתאות עד גובה של 95% משווי הנכסים . במידה והחברה תיפגע מהמשבר של חברת האם, הבנקים למשכנתאות בארץ, יכולים להישאר עם הסיכון של המשכנתאות באחוזי המימון שניתנו על ידם , בהנחה שהסיכון מגולגל לחברת EMI.
האם יכול להיות משבר SUB-PRIME בישראל ???
בישראל , בזמן לקיחת משכנתא, הבנקים למשכנתאות מבצעים בדיקה כלכלית כפולה, גם על יכולת ההחזר של הלווים, כולל בדיקת מוסר תשלומים, בכדי להבטיח את תשלומי המשכנתא גם במקרה בו הנכס יאבד מערכו, ובנוסף בדיקה של שווי הנכס , כאשר ניתן לקבל משכנתא עד 70% משווי הנכס , מרווח ביטחון משמעותי.
במידה והמשפחה מעוניינת באחוזי מימון גבוהים יותר, הבנק רוכש ביטוח מחברת EMI , שבודקת בהקפדה את העסקה, וגובה פרמיה על כל המשכנתא , ומאפשרת לרכוש משכנתא עד 95% מימון בנכסים חדשים מקבלן. עיסקת EMI מגינה על המערכת הבנקאית ממקרה בו הלקוח לא ישלם את המשכנתא. אולם במידה וחברת EMI תפגע , בשל הפגיעה הקשה בחברת האם שלה AIG העולמי , ימצאו הבנקים למשכנתאות בארץ , עם משכנתאות רבות , של מיליארדי ש"ח ללא ביטוח , למרות שהפרמיה שולמה עבורן (ע"י הלקוח בעת הרכישה ).
מבחינת המערכת הבנקאית אנו רואים מרווחי בטחון די גבוהים , להבטחת ההלוואה. גם הנכס משמש כבטחון וגם הלווה ללא קשר לשוויי הנכס.
בכדי שבמדינת ישראל ,המערכת הבנקאי תפגע ממשבר דומה למשבר ה SUB-PRIME, צריכים לקרות שני תהליכים במקביל:
1. מחירי הנדל"ן ירדו בצורה משמעותית ביחס למחירם כיום.
2. יתרת החוב לדירה גבוה משווי הדירה.
3. אבטלה ומיתון שימנעו מבעלי משכנתאות רבים להחזיר את המשכנתא.
מחיר הנדל"ן
בשנים האחרונות אנו עדים לעליית מחירי הנדל"ן בצורה משמעותית , אנשים רבים רוכשים דירות לשיפור מגורים ולהשקעות , תוך ניצול מקסימאלי של אחוזי המימון.
האזורים רבים בארץ, בעיקר באזורי המרכז , אנו עדים לעליה בלתי פוסקת של מחירים כבר מספר שנים ברציפות.
אחרי שנים של עליית מחירי הנדל"ן במרכז , כאשר כל עסקה מתבררת לרב כטובה.. , האם המחירים ימשיכו רק לעלות - או, האם אנו בפתחו של מיתון והאטה - גם בשוק ההון , אחרי שנים של עליות ללא הפסקה, הבורסות בעולם נמצאות במשבר , וירידת שערים שעדיין לא נעצרה .....
לגבי מחירי הנדל"ן בארץ הדעות חלוקות, יש הטוענים שבשל הכמות הקטנה של התחלות הבניה למגורים, המחירים חייבים להמשיך לעלות , כתוצאה מחסור בדירות חדשות. מנגד יש הטוענים שהמחירים כבר מוגזמים, וכתוצאה מהמיתון העולמי שישפיע גם על המשק הישראלי, נתחיל לראות עצירה בעליית המחירים ואחר כך ירידה......
באזורים המבוקשים כמו בת"א ומרכז הארץ , בהם מחירי הדירות עלו בצורה משמעותית לפחות עד לתקופה האחרונה, עדיין אחוזי המימון נמוכים . אולם באזורים כמו חיפה ובאר שבע בהם מחירי הדירות ירדו , לעיתים ביותר מ-20% .
הקשר בין האינפלציה ליתרות המשכנתא
חלק גדול של המשכנתאות מאופיין במסלולים צמודי מדד , שבהם יתרות המשכנתאות צמודות כולן למדד המחירים לצרכן. בתקופה האחרונה מדד המחירים לצרכן עולה משמעותית, ומשפיע בצורה מיידית על יתרות המשכנתאות ועל אחוזי המימון ביחס לנכסים.
בשיטה של משכנתא צמודת מדד, ישנם מקרים רבים בהם החוב על הנכס לא קטן בשנים הראשונות, וברמות אינפלציה גבוהות , הוא אף גדל (מצב שקשה למצוא במקומות נוספים בעולם ). מאמרים נוספים בנושא זה ניתן לקרוא באתר החברה WWW.MSC.CO.IL
אבטלה ומיתון
בתקופות של אבטלה מתמשכת , בעלי משכנתאות לא יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא. לכן בתקופות של מיתון קשה, כמות הלקוחות שמפסיקים להחזיר לבנקים את המשכנתא, גדלה. במקרים אלו פונה הבנק למימוש הבטוחה הנוספת שהיא מכירת הנכס לכיסויי יתרת המשכנתא.
משבר במערכת הבנקאים בתחום המשכנתאות , יגרם רק כאשר כל הגורמים מתקיימים .
מיתון ואבטלה שימנען מנוטי המשכנתאות להחזיר את המשכנתא, ופדיון נמוך של הבנקים ממכירת הבנקים , פדיון שיהיה נמוך משווי המשכנתאות, שטפחו כתוצאה מהצמדות ומדדים במשכנתאות צמודות.....
מכיוון שמשבר כזה תלויי ממספר רב של גורמים, הנטייה היא שמשבר SUB-PRIME בישראל הוא בעל סיכויי נמוך !
המצב כיום ישראל
בסניף הצפוני של חברת MSC, פונים אלינו משפחות רבות , במטרה לעזור להם בהחזרי המשכנתא, אולם אנו מגלים במקרים רבים שהבית שווה פחות מהחוב. במקרים אלו , במידה והלקוח מוכר את הבית, הוא חייב עוד כסף לבנק. ישנם מקרים קיצוניים בהם אחוז המימון מעל 120% משווי הנכס.
כמובן , שבעלי הנכס עדיין משמשים ערבים למשכנתא , ולכן חייבים להחזיר אותה, אולם מה יקרה במידה והמיתון יגיע - אבטלה תמנע מאותם לקוחות לשלם את המשכנתא ( בשל ירידה ביכולת ההחזר). מכירת הבית תעזור חלקית בלבד, כי היא תכסה רק חלק מהחוב!
במקרים אלו אנו נראה מחיקת חובות והפסדים למערכת הבנקאית !
גם במרכז, "מדינת ת"א" אנו מתחילים להרגיש בהאטה, מחירי הדירות כבר לא עולים בצורה חדה כמו בעבר.
במידה והמשק הישראלי יעבור משבר כלכלי ( מיתון, אבטלה , וכתוצאה מכך משבר במחירי הנדל"ן , וזאת בליווי אינפלציה גבוהה), יכול להיות שגם במרכז נתחיל לראות חובות אבודים בכל הקשור למשכנתאות.
באזורי הפריפריה , אנו חשופים לסכנות אלו כבר היום, מחירי דירות יורדים, ואולי סכנת אבטלה שתחריף, יזרזו את משבר המשכנתאות בפריפריות .
כבר היום בנקים למשכנתאות בוחנים בפריפריות כל עסקה בהקפדה יתרה. אולם הסכנה נמצאת בעיקר העסקאות עבר שכבר נעשו !
לסכום, ברצוני להדגיש שלפחות ברב האזורים בארץ, הסיכוי למשבר, יחסית קטן. בעיקר מהסיבה שדרושים מספר גורמים שיפעלו לרעת המשק בו זמנית!
אולם על המערכת הבנקאית לקחת בחשבון שלמרות מנגנוני הביטחון, הם לא חסינים לפגיעה משמעותית בתוצאות העסקיות שלהן הקשורות לתחום המשכנתאות!
משבר משכנתאות ה SUB-PRIME בעולם
משכנתאות SUB-PRIME הן משכנתאות הניתנות ללווים בעלי יכולת החזר נמוכה, ללא בדיקת הכנסות ושווי נכס. המשכנתאות ניתנות בריביות גבוהות יותר מריביות של משכנתאות PRIME - משכנתאות שניתנות ללווים בעלי כושר החזר גבוה , שעוברים תהליך חיתום מלא מבנק נותן ההלוואה (בדיקות כושר החזר ושווי נכס).
מעל 20% מהמשכנתאות בארה"ב הן SUB-PRIME.
בארצות הברית ניתן היה לקבל משכנתאות עד שווי של 95% משווי הנכסים. כאשר ערכם יורד אפילו ב- 5% בלבד , הבנקים דורשים מבעלי הנכסים בטחונות נוספים, אולם בתחום הנ"ל מדובר באוכלוסיות חלשות שלא יכלו להגדיל את הביטחונות לבנקים. הבנקים החלו להוציא את הדיירים ומכרו את הנכסים , במחירים נמוכים , דבר שגרר הורדה נוספת של מחירי הנדל"ן .
בשל המשבר במחירי הדירות בחלקים גדולים של ארצות הברית, 60% מבעלי המשכנתאות נמצאים ב NEGATIVE EQUITY (שווי הנכס נמוך מגובה ההלוואה) ובמצב זה חלק מבעלי המשכנתאות החזירו לבנק את הנכסים ! דבר שגרר מעל 90% עליה בעיקולי הבתים ע"י הבנקים למשכנתאות. הנכסים נמכרו בשווי נמוך וגררו הפסדים רבים לבנקים למשכנתאות העוסקים בתחום ה- SUB-PRIME.
כתוצאה מאפקט הדומינו מעל 20 בנקים למשכנתאות פשטו רגל כולל הבנק השני בגודלו בתחום SUB-PRIME. לדוגמה : דגלאס נשיונל בנק קרס ב 25/1/08 הום בנק 7/3/08 איי.אן.בי פייניישל 9/5/08 פירסט אינטגריטי 30/5/08 אינדימאק בנק 11/7/08 פירסט הריטאג' 25/07/08 פירסט בנק נבאדה 25/7/08.
תופעה הזו , גררה מפולת בכל התחומים שקשורים בשוק המשכנתאות , כמו קרנות גידור שהתמחו בתחום המשכנתאות, משקיעים שונים שרכשו אג"ח מיועדים .....
במהרה החלו לצוץ ידיעות על פשיטות רגל של בנקים שונים וחברות השקעות בארצות הברית, באירופה וקנדה , חברות ביטוח כגון LOYDS, CITY .....
בשלב הבא, הציבור החל לחשוש מיכולת הבנקים לפירעון כספים,דבר שגרר בהלת פדיונות של כספי הציבור , ומכאן נוצר מחנק אשראי של המערכת הבנקאית .
משבר במחירי הנדל"ן , מיתון , פשיטות רגל של בנקים למשכנתאות , מחנק אשראי , עודף בנכסים למכירה .... כל אלו גרור לירידת מניות בבורסות בעולם.
במטרה לצמצם את גודל המשבר, החל הנגיד האמריקאי להוריד את הריבית, ביצע הזרמת נזילות בהיקף גדול ע"י ECB והורדת ריבית הנכיון הבין בנקאיות .
בימים אלו אנו עדים לקריסת בית ההשקעות ליהמן ברדרס , בית ההשקעות הגדול והוותיק . החשיפה של הבנקים בארץ לקריסת בית ההשקעות עומדת על כ-270 מיליון דולר או כ-950 מיליון שקל.
בנוסף , ענק הביטוח AIG נקלע למצוקת אשראי והיה על סף פשיטת רגל , הלאמת AIG ע"י הממשל האמריקאי , והזרמת 85 מיליארד דולר , הצילו את ענק הביטוח העולמי מהתמוטטות מיידית.
חברת EMI שבבעלות AIG מספקת ביטוח אשראי לבנקים למשכנתאות בארץ . בעזרתה , נתנו הבנקים בארץ משכנתאות עד גובה של 95% משווי הנכסים . במידה והחברה תיפגע מהמשבר של חברת האם, הבנקים למשכנתאות בארץ, יכולים להישאר עם הסיכון של המשכנתאות באחוזי המימון שניתנו על ידם , בהנחה שהסיכון מגולגל לחברת EMI.
האם יכול להיות משבר SUB-PRIME בישראל ???
בישראל , בזמן לקיחת משכנתא, הבנקים למשכנתאות מבצעים בדיקה כלכלית כפולה, גם על יכולת ההחזר של הלווים, כולל בדיקת מוסר תשלומים, בכדי להבטיח את תשלומי המשכנתא גם במקרה בו הנכס יאבד מערכו, ובנוסף בדיקה של שווי הנכס , כאשר ניתן לקבל משכנתא עד 70% משווי הנכס , מרווח ביטחון משמעותי.
במידה והמשפחה מעוניינת באחוזי מימון גבוהים יותר, הבנק רוכש ביטוח מחברת EMI , שבודקת בהקפדה את העסקה, וגובה פרמיה על כל המשכנתא , ומאפשרת לרכוש משכנתא עד 95% מימון בנכסים חדשים מקבלן. עיסקת EMI מגינה על המערכת הבנקאית ממקרה בו הלקוח לא ישלם את המשכנתא. אולם במידה וחברת EMI תפגע , בשל הפגיעה הקשה בחברת האם שלה AIG העולמי , ימצאו הבנקים למשכנתאות בארץ , עם משכנתאות רבות , של מיליארדי ש"ח ללא ביטוח , למרות שהפרמיה שולמה עבורן (ע"י הלקוח בעת הרכישה ).
מבחינת המערכת הבנקאית אנו רואים מרווחי בטחון די גבוהים , להבטחת ההלוואה. גם הנכס משמש כבטחון וגם הלווה ללא קשר לשוויי הנכס.
בכדי שבמדינת ישראל ,המערכת הבנקאי תפגע ממשבר דומה למשבר ה SUB-PRIME, צריכים לקרות שני תהליכים במקביל:
1. מחירי הנדל"ן ירדו בצורה משמעותית ביחס למחירם כיום.
2. יתרת החוב לדירה גבוה משווי הדירה.
3. אבטלה ומיתון שימנעו מבעלי משכנתאות רבים להחזיר את המשכנתא.
מחיר הנדל"ן
בשנים האחרונות אנו עדים לעליית מחירי הנדל"ן בצורה משמעותית , אנשים רבים רוכשים דירות לשיפור מגורים ולהשקעות , תוך ניצול מקסימאלי של אחוזי המימון.
האזורים רבים בארץ, בעיקר באזורי המרכז , אנו עדים לעליה בלתי פוסקת של מחירים כבר מספר שנים ברציפות.
אחרי שנים של עליית מחירי הנדל"ן במרכז , כאשר כל עסקה מתבררת לרב כטובה.. , האם המחירים ימשיכו רק לעלות - או, האם אנו בפתחו של מיתון והאטה - גם בשוק ההון , אחרי שנים של עליות ללא הפסקה, הבורסות בעולם נמצאות במשבר , וירידת שערים שעדיין לא נעצרה .....
לגבי מחירי הנדל"ן בארץ הדעות חלוקות, יש הטוענים שבשל הכמות הקטנה של התחלות הבניה למגורים, המחירים חייבים להמשיך לעלות , כתוצאה מחסור בדירות חדשות. מנגד יש הטוענים שהמחירים כבר מוגזמים, וכתוצאה מהמיתון העולמי שישפיע גם על המשק הישראלי, נתחיל לראות עצירה בעליית המחירים ואחר כך ירידה......
באזורים המבוקשים כמו בת"א ומרכז הארץ , בהם מחירי הדירות עלו בצורה משמעותית לפחות עד לתקופה האחרונה, עדיין אחוזי המימון נמוכים . אולם באזורים כמו חיפה ובאר שבע בהם מחירי הדירות ירדו , לעיתים ביותר מ-20% .
הקשר בין האינפלציה ליתרות המשכנתא
חלק גדול של המשכנתאות מאופיין במסלולים צמודי מדד , שבהם יתרות המשכנתאות צמודות כולן למדד המחירים לצרכן. בתקופה האחרונה מדד המחירים לצרכן עולה משמעותית, ומשפיע בצורה מיידית על יתרות המשכנתאות ועל אחוזי המימון ביחס לנכסים.
בשיטה של משכנתא צמודת מדד, ישנם מקרים רבים בהם החוב על הנכס לא קטן בשנים הראשונות, וברמות אינפלציה גבוהות , הוא אף גדל (מצב שקשה למצוא במקומות נוספים בעולם ). מאמרים נוספים בנושא זה ניתן לקרוא באתר החברה WWW.MSC.CO.IL
אבטלה ומיתון
בתקופות של אבטלה מתמשכת , בעלי משכנתאות לא יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא. לכן בתקופות של מיתון קשה, כמות הלקוחות שמפסיקים להחזיר לבנקים את המשכנתא, גדלה. במקרים אלו פונה הבנק למימוש הבטוחה הנוספת שהיא מכירת הנכס לכיסויי יתרת המשכנתא.
משבר במערכת הבנקאים בתחום המשכנתאות , יגרם רק כאשר כל הגורמים מתקיימים .
מיתון ואבטלה שימנען מנוטי המשכנתאות להחזיר את המשכנתא, ופדיון נמוך של הבנקים ממכירת הבנקים , פדיון שיהיה נמוך משווי המשכנתאות, שטפחו כתוצאה מהצמדות ומדדים במשכנתאות צמודות.....
מכיוון שמשבר כזה תלויי ממספר רב של גורמים, הנטייה היא שמשבר SUB-PRIME בישראל הוא בעל סיכויי נמוך !
המצב כיום ישראל
בסניף הצפוני של חברת MSC, פונים אלינו משפחות רבות , במטרה לעזור להם בהחזרי המשכנתא, אולם אנו מגלים במקרים רבים שהבית שווה פחות מהחוב. במקרים אלו , במידה והלקוח מוכר את הבית, הוא חייב עוד כסף לבנק. ישנם מקרים קיצוניים בהם אחוז המימון מעל 120% משווי הנכס.
כמובן , שבעלי הנכס עדיין משמשים ערבים למשכנתא , ולכן חייבים להחזיר אותה, אולם מה יקרה במידה והמיתון יגיע - אבטלה תמנע מאותם לקוחות לשלם את המשכנתא ( בשל ירידה ביכולת ההחזר). מכירת הבית תעזור חלקית בלבד, כי היא תכסה רק חלק מהחוב!
במקרים אלו אנו נראה מחיקת חובות והפסדים למערכת הבנקאית !
גם במרכז, "מדינת ת"א" אנו מתחילים להרגיש בהאטה, מחירי הדירות כבר לא עולים בצורה חדה כמו בעבר.
במידה והמשק הישראלי יעבור משבר כלכלי ( מיתון, אבטלה , וכתוצאה מכך משבר במחירי הנדל"ן , וזאת בליווי אינפלציה גבוהה), יכול להיות שגם במרכז נתחיל לראות חובות אבודים בכל הקשור למשכנתאות.
באזורי הפריפריה , אנו חשופים לסכנות אלו כבר היום, מחירי דירות יורדים, ואולי סכנת אבטלה שתחריף, יזרזו את משבר המשכנתאות בפריפריות .
כבר היום בנקים למשכנתאות בוחנים בפריפריות כל עסקה בהקפדה יתרה. אולם הסכנה נמצאת בעיקר העסקאות עבר שכבר נעשו !
לסכום, ברצוני להדגיש שלפחות ברב האזורים בארץ, הסיכוי למשבר, יחסית קטן. בעיקר מהסיבה שדרושים מספר גורמים שיפעלו לרעת המשק בו זמנית!
אולם על המערכת הבנקאית לקחת בחשבון שלמרות מנגנוני הביטחון, הם לא חסינים לפגיעה משמעותית בתוצאות העסקיות שלהן הקשורות לתחום המשכנתאות!
